税率

四级超率累进税率

计税依据

1.增值额=应税收入－扣除项目金额。
2.纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收：①隐瞒虚报房地产成交价格的；②提供扣除项目金额不实的；③转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
3.非直接销售和自用房地产收入的确定。房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：一是按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；二是由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

税额计算

计算步骤：
1.计算转让房地产取得的收入；
2.计算扣除项目金额；
3.计算增值额：增值额＝应税收入—扣除项目；
4.计算增值额占扣除项目金额的比例，确定适用税率；
5.计算应纳税额。应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×扣除系数。

应税收入：收入从形式看，包括：①货币收入；②实物收入；③其他收入。（不含增值税收入）

扣除项目

新建项目

1.取得土地使用权所支付的金额：地价款+有关税费；
2.房地产开发成本：土地征用及拆迁补偿费（含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；
3.房地产开发费用：（1）能分摊利息支出并提供金融机构证明的：利息＋（1＋2）×5%以内；（2）不能的：（1＋2）×10%以内；（超过上浮幅度、超过贷款期限和加罚的利息不允许扣除）；
4.税金：（1）房地产开发企业城建税＋教育费附加；（2）其他企业：城建税＋教育费附加+印花税；（增值税进项税额允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的可以计入扣除项目）
5.加扣：（1＋2）×20%（只针对从事房地产开发的纳税人）

旧房

1.房屋及建筑物的评估价格：（1）有评估价：重置成本价×成新度折扣率；（2）无评估有发票：发票金额×[1+（售房发票年－购房发票年）×5%]；
2.取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定交纳的有关费用；
3.转让环节的税金。